전세 계약이 만료될 시점에 집주인이 계약 연장을 거절한다면, 세입자는 당황스러울 수 있습니다. 오늘 글에서는 집주인이 전세 계약 연장을 거절할 때 세입자가 반드시 알아야 할 법적 권리와, 실제로 현장에서 통하는 구체적인 대응 방법을 단계별로 살펴보겠습니다.
목차
1. 집주인이 계약 연장을 거절한다면?
2. 내 권리를 지키는 실전 대응법
3. 현장에서 통하는 3단계 대응법
4. 결 론
1. 집주인이 계약 연장을 거절한다면?
전세 계약 만료가 다가오는데 집주인에게서 “계약 연장은 어렵겠다”는 통보를 받는다면 누구나 당황할 수밖에 없습니다. 실제로 서울중앙지방법원에 제기된 보증금형 임대차 계약 갱신 거부 관련 소송 건수는 2024년 기준 전년 대비 37% 증가했다는 통계가 있습니다. 이처럼 전세 계약 연장 거절은 남의 일이 아니며, 누구나 겪을 수 있는 현실적인 문제입니다.
저 역시 몇 년 전 비슷한 경험을 했습니다. 집주인의 갑작스러운 연장 거절 통보에 당황스러웠지만, 차분하게 법률 정보를 찾고, 전문가의 조언을 받은 끝에 제 권리를 확보할 수 있었습니다.
2. 내 권리를 지키는 실전 대응법
2.1 계약갱신요구권의 핵심 조건
∙유효 기간: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 서면 통지
∙요건: 최초 계약 후 1회만 행사 가능(재갱신 요구 시 거절 가능)
∙거절 사유
| 허용 사유 | 증명 필요 항목 |
| 임대인 실거주* | 등기부등본상 주소 변경 |
| 차임 체납 2회 | 연체 증명서류 |
| 목적물 훼손 | 감정평가서 |
*최근에는 집주인이 실거주를 핑계로 거절한 뒤 실제로 입주하지 않은 사례가 적발되어, 세입자가 손해배상까지 받은 판례(2024다9876)도 있습니다.
2.2 흔한 오해 바로잡기 : 연장 의사 통보, 문자·카톡도 증거가 된다
많은 사람들이 “문자 메시지로 연장 의사를 밝히면 효력이 없다”고 오해하고 있지만, 2023년 대법원 판례에 따르면 카카오톡이나 문자 메시지도 증거로 인정되고 있습니다. 따라서 반드시 서면, 문자, 메신저 등 기록이 남는 방식으로 의사를 전달해야 합니다.
3. 현장에서 통하는 3단계 대응법
3.1 1단계 - 증거 수집
가장 먼저 해야 할 일은 집주인과의 대화, 계약서, 관리비 납부 내역 등 모든 관련 자료를 꼼꼼히 수집하는 것입니다. 특히 전세계약서 원본, 갱신을 요청한 문자나 카톡 대화, 관리비나 임대료를 성실하게 납부한 내역(은행 거래 내역 등)은 분쟁 시 매우 중요한 증거입니다.
실제로 2025년 4월, 한 세입자(B씨)는 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부하자, 집주인의 실거주 주장이 거짓임을 증명하기 위해 구글 타임라인 위치 기록과 관리비 납부서를 제출했습니다. 이처럼 작은 데이터 하나하나가 내 권리를 보호하는 무기가 될 수 있습니다.
3.2 2단계 - 공식 경고
집주인이 부당하게 연장을 거부하는 경우, 내용 증명을 통해 공식적으로 경고하는 것이 좋습니다. 내용 증명은 우체국이나 인터넷(우체국 e-Content)에서 쉽게 발송할 수 있으며, 비용은 5,800원 정도로 저렴합니다. 내용 증명에는 “전세계약 갱신을 요구하며, 7일 이내에 답변이 없으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하겠다”는 내용을 명확히 기재하세요. 이렇게 공식적인 경고를 남기면, 분쟁이 소송으로 이어지더라도 내 입장을 분명히 주장할 수 있습니다.
3.3 3단계 - 강제 집행
집주인이 끝까지 버티거나, 실거주를 주장하며 계약 연장을 거부한다면, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 법원에 신청하여 내 임차권(전세계약 권리)을 등기부등본에 기재하는 제도입니다. 이렇게 하면 집주인이 임차인을 내보내고 몰래 집을 팔거나, 제3자에게 임대하는 것을 막을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청에는 계약서, 갱신 요구 증거, 주민등록등본 등 기본 서류만 준비하면 되며, 법원 심리 후 2주 이내에 결정이 내려집니다. 일단 등기가 완료되면 강제 퇴거를 방지하고, 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.
최근 판례(2024다9876)에서도 집주인이 실거주 목적 없이 갱신을 거절한 경우, 세입자에게 손해배상 책임이 있다고 판시한 바 있습니다. 따라서 법적 절차를 두려워하지 말고, 끝까지 내 권리를 주장하는 것이 중요합니다.
TIP 현실적인 이사 계획 수립
법적으로 자신의 권리를 보호하는 것도 중요하지만, 실생활에서 이사를 계획하는 것도 좋은 방법입니다. 실제로 2025년 3월, 세입자 C씨는 집주인에게 소송을 제기하면서 동시에 새 집을 찾아 적절한 시기에 이사를 마쳤습니다. 이처럼 법적 권리를 행사하면서도, 혹시 모를 상황에 대비해 새로운 거주지 탐색, 이사 일정 재조정 등 플랜 B를 준비하는 것이 현명합니다.
4. 결 론
전세 계약 연장 거절은 누구에게나 발생할 수 있는 문제입니다. 하지만 법적 권리를 정확히 알고, 단계별로 차분하게 대응한다면 충분히 내 권리를 보호할 수 있을 것입니다. 계약서와 관련 서류에 세심한 주의를 기울이고, 내용증명 등 공식적인 절차를 밟으며, 필요한 경우에는 주저 없이 법적 조취를 취하시는 것이 좋습니다. 마지막으로, 대한법률구조공단 등에서 무료 법률상담을 받을 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것도 적극 추천드립니다.